“稳楼市”新阶段 房企如何“藏器于身”？

王丽新

今年，“稳住楼市股市”被首次写进《政府工作报告》总体要求，重要性进一步凸显。房地产行业历经调整，如今已步入全新发展阶段，但市场仍存不确定性。如何在市场波动中积蓄力量，在政策机遇中精准发力，是考验上市房企战略定力与经营谋略的“必答题”。

从近期标杆房企披露的2024年财报来看，在“稳楼市”新阶段，标杆房企多维度展现出“藏器于身”的智慧。

第一，以财务安全为锚，筑牢经营底线。过往，房地产行业以“旧三高”(高杠杆、高负债、高周转)模式盲目拼规模的教训十分深刻。眼下，出险房企债务重组进入深水区，行业流动性依然承压。虽然面临诸多挑战，但标杆房企不仅稳得住财务盘面，亦稳住了经营基本盘，展现出更强的抗风险韧性。

这类房企的“管钱”策略可大致归纳为四种，一是有底线意识，实施“滚动预算管理”，根据市场变化调整投资节奏，以内部收益率红线为基准，只拿“算得过账”的地;二是建立涵盖投资、融资、运营的财务风险评价模型，定期评估盈利、偿债、流动性等核心指标?，适时调整应对策略;三是将现金流安全置于规模增长之上，严控项目经营性现金流，确保资金投入与回款周期匹配;四是合理安排长短期债务兑付期限，不断优化债务结构，降低融资成本。

管好“钱袋子”之余，锚定客户及行业前沿需求发力，始终如一地修炼产品力内功，是房企应对外部变化的内部“稳定器”。

第二，以建设“好房子”为核，重塑核心竞争力。房地产市场已进入“品质时代”，市场决定产品，产品决定价值，建设“好房子”是房企突围的关键钥匙。

未来，伴随城市更新的推进，更多“安全、舒适、绿色、智慧”的“好房子”会出现。房企需积极探索“存量房改造+REITs”模式，打开新业务格局，开拓新业绩增长点。那些质量过硬、产品力更强、规划设计更好的宜居住宅，将拥有更高的去化率、更快的变现速度，成为市场止跌回稳的重要推动力。

当前，已有很多开发商发力“好房子”赛道。为了更好地建设“好房子”，房企要切实加大研发投入、升级建造技术、强化AI赋能，实现从“造房子”到“建生态”的产业跃迁式转型。

第三，以多元布局为翼，切换发展模式。过往，绝大多数上市房企都采取以房地产开发业务为主导的重资产模式，多数企业90%以上营收来自开发板块，这一格局将迎来重大改变。

在房地产新旧动能转换阶段，企业积极探索新模式，打造“多边形能力”至关重要。房企需从开发商变身为“美好生活服务商”，从“开发主导”转向“多元协同”，从靠单一重资产发展转向“轻重并举”扩张，分散住宅市场的周期性风险，通过运营服务获取稳定现金流，为转型提供缓冲空间。

从2024年财报来看，标杆房企多元化业务已步入收获期，有的房企运营性业务收入占比已超20%，取得了先发优势。但需注意的是，投资多元化业务要有清晰且独到的章法，将多轮驱动战略作为核心指引的前提是，不要盲目改换赛道，要结合自身资源禀赋优势围绕“地产+”领域布局，将地产开发、商业运营、物业服务、金融投资、酒店管理、文旅康养等多元产业深度融合，构建一条完整的产业链条，实现彼此嵌入、相互助力的良好发展态势。

房地产行业已告别规模至上，转向高质量发展，财务安全是房企生存根基，产品升级是竞争壁垒，多元布局是增长引擎。政策端持续发力，为行业发展注入更多稳定性，房企“藏器于身”正当时，但更需适时而动，以更开放的姿态拥抱变化，助力行业健康发展。

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