土地收储工作加速助力房地产市场止跌回稳

3月11日，自然资源部、财政部对外发布《关于做好运用地方政府专项债券支持土地储备有关工作的通知》(以下简称《通知》)，从明确发债要求及资金使用主体、完善专项债券申报审核流程、做好资金和收益的综合平衡、严格监督管理四个方面作出详细说明，旨在更好支持运用地方政府专项债券(以下简称“专项债”)开展土地储备工作，有效推动房地产市场止跌回稳。

中国银行研究院研究员叶银丹在接受《证券日报》记者采访时表示，专项债收储能够从源头上削减土地库存，遏制土地价格下滑趋势，避免开发商为了凑齐保交付所需资金而抛售手头土地，进而影响地价和房价的稳定。同时，通过专项债支持土地储备，可以加快闲置土地的盘活和利用，使土地资源得到更合理的配置，从而推动经济可持续发展。

改善土地市场供求关系

自去年9月26日中共中央政治局作出“要促进房地产市场止跌回稳”的部署后，同年10月12日，财政部副部长廖岷在回答财政政策如何支持房地产市场发展时表示，下一步，财政部将坚持严控增量、优化存量、提高质量，积极研究出台有利于房地产平稳发展的政策措施。其中，包括支持地方政府使用专项债券回收符合条件的闲置存量土地。

从政策层面来看，去年11月份，自然资源部对外发布《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》;同年12月份，国务院办公厅发布《关于优化完善地方政府专项债券管理机制的意见》。

今年《政府工作报告》提出，拟安排地方政府专项债券4.4万亿元、比上年增加5000亿元，重点用于投资建设、土地收储和收购存量商品房、消化地方政府拖欠企业账款等。

“土地收储和收购存量商品房是2025年专项债重要投向，将相关内容写入《政府工作报告》，也表明收储工作重要性进一步提升。”中指研究院政策研究总监陈文静在接受《证券日报》记者采访时表示，政策面的细化推进有助于更好地优化土地资源配置，提高土地利用效率。

记者注意到，2月24日，广东省财政厅发布《关于2025年广东省政府专项债券(八期～九期)发行有关事宜的通知》，两期债券计划发行额度合计307.1859亿元，全部用于回收闲置存量土地，涉及广东省19个城市的86个项目。

根据中指研究院监测数据，截至3月10日，全国各地公示的拟使用专项债收回收购存量闲置土地的总量已超300宗，拟收储价格约500亿元。

值得一提的是，《通知》除明确各地要优先将处置存量闲置土地清单中的地块纳入土地储备计划，确有需求的新增土地储备项目也应纳入土地储备计划外，还进一步提出对“自审自发”试点地区，土地储备项目经省级人民政府审核批准后，省级财政部门即可组织发行专项债券，项目清单同步报财政部、自然资源部备案。

陈文静表示，预计未来各地将加快公示拟使用专项债回收存量闲置土地的地块清单，并加快专项债发行节奏，特别是“自审自发”试点地区发债节奏或更快。总的来说，专项债用于土地收储，尤其是收回收购闲置存量土地，对于“稳楼市”有着重要意义。

助力楼市去库存

除了允许专项债用于土地收储，目前，通过专项债收购存量商品房以用作各地的保障性住房，也是财政政策在推动房地产行业回归平稳健康发展轨道的另一着力点。

根据中指研究院监测数据，2024年以来，全国已有约90个城(区)发布收购存量房作为保障性住房的公告。

在陈文静看来，通过专项债收购存量商品房可以直接减少库存规模，改善新房市场供求关系，进而稳定价格预期。同时，收购存量商品房也将带动新房销售，增加销售规模。

今年《政府工作报告》首次将“稳住楼市股市”写进总体要求，住房和城乡建设部部长倪虹在十四届全国人大三次会议举行的民生主题记者会上，谈及今年要重点做好的四方面工作安排中，就包括推进收购存量商品房。

倪虹表示，住房和城乡建设部将支持地方在收购主体、价格和用途方面充分行使自主权。收购的商品房，优先用于保障性住房、城中村改造安置房、人才房、青年公寓和职工宿舍等。

陈文静预计，未来，收购存量商品房的相关政策有望继续完善，特别是低成本资金的介入、拓展收购项目的用途等，均有望推动各地收储工作进一步落实。

整体上看，无论是土地收储还是专项债收购存量商品房，其核心均在于增强市场信心，稳定市场预期。

叶银丹认为，通过减少无效供给、优化资源配置，可以激发市场需求，提升交易活跃度，促进市场整体回暖。

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