REITs货架日趋多元 年内新发份额创历史新高

近日，公募REITs市场出现多个新面孔。不仅有新产品陆续上架，还出现了新的基金公司以及新地域的基础设施资产。值得注意的是，今年以来REITs产品上新速度有所加快，发行产品数量和份额均创历史新高。

业内人士认为，在服务实体经济方面，REITs产品的一大核心意义在于能够促进底层资产的原权属公司“轻资产化”，降低企业债务融资杠杆率，激励底层资产原经营管理班子的积极性。在投资层面，REITs产品上新节奏加快，也能够为投资者提供更为多样化的工具选择。

新产品密集出现

据不完全统计，截至9月12日，仅当月就有博时津开产园REIT、华夏大悦城商业REIT、华泰宝湾物流REIT、招商蛇口租赁住房REIT、平安甬兴宁波交投杭州湾跨海大桥REIT等新面孔涌现。

博时津开产园REIT、华夏大悦城商业REIT均已宣告成立。前者合计募资11.99亿元，有效认购总户数1483户;后者合计募资超33亿元，有效认购总户数2874户。

9月12日，博时津开产园REIT发布公告称，将于9月19日上市交易。截至9月10日，基金上市交易份额约为1.43亿份。

华泰宝湾物流REIT于9月9日晚间宣告公众投资者募集提前结束，9月10日起不再接受认购申请。与博时津开产园REIT、华夏大悦城商业REIT发行期的火热场景类似的是，该基金仅用1天时间完成公众投资者募集。

9月9日发布询价公告的招商蛇口租赁住房REIT，则是招商基金旗下发行的首只REITs产品。该基金的问世也意味着公募REITs领域又迎来新玩家。相关公告显示，其询价区间为2.485元/份至2.871元/份，询价日为9月12日，首发基金总份额为5亿份。这一基金的底层资产包括可租赁住房927套以及配套商业。

平安基金申报的平安甬兴宁波交投杭州湾跨海大桥REIT于9月9日获证监会接收材料，于9月11日获受理通知。这也是继平安广州广河REIT成立三年多以来，平安基金申报的第二只REITs产品。

底层资产多样化

Wind数据显示，截至发稿时，今年以来全市场新成立REITs产品15只，合并发行规模超过350亿元，合计发行份额超过90亿份。对比往年，无论是新发产品数量，还是合计发行份额，均创下历史最高水平。

除了新发节奏的加快外，REITs基金的底层资产也呈现出多样化趋势。今年以来，多个以商超等消费基础设施为底层资产的首创性产品问世，进一步扩大了基础设施的涵盖类别。一些公募基金公司的REITs产品也不再局限于自身所在地域的底层资产，而开始跨地域运作。

目前，全市场已成立REITs产品45只，底层资产包括产业园、仓储物流园、商超、保障房、高速公路、新能源等多个资产类别，覆盖北京、深圳、河北、湖北、安徽、山东等地。

部分业内人士介绍，根据今年7月份发布的《国家发展改革委关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目常态化发行的通知》，REITs基金底层资产可以涉足12个大类领域。如交通、能源、市政、生态环保、仓储物流、园区等。相较于以往，大类领域新增了养老设施。

促进“轻资产化”

一位业内人士介绍，在促进底层资产的原权属公司“轻资产化”，以及激励底层资产原经营管理班子积极性方面，REITs产品具有其独特价值。REITs产品通过公开募资获得底层资产全部所有权，原权属方可以通过成为第一大份额持有人参与资产项目的经营，而不再需要100%持有，这可以减轻一些重资产企业的资金压力。

鹏华基金基础设施基金投资部总经理王弈哲此前在接受中国证券报记者采访时表示，相较于以债务融资为主的方式而言，REITs产品作为新型权益型融资工具，能够有助于降低企业债务融资杠杆率。而且，REITs也可以被当作是资产运营中的主要退出渠道之一。部分投资者在资产运营初期进入，将资产培育成符合REITs相关要求的资产，然后通过REITs形式退出。这在合适条件下可以形成投融资良性循环。

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