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这或许,是广州最被“低估”的板块!

2023-05-22 20:19:54    来源:广州房产

上周,广州第二轮土地挂牌,18宗宅地集中上架,靓地不少。房产观察了一圈,发现天河、海珠都收获了不少的热度,唯独白云声量不大。其实,挂出的两宗地块,素质都还不错:一块在嘉禾望岗,之前拆神已经详细聊过,感兴趣的话,可戳回顾:今天要聊的则是另一块,所在的广州设计之都。

|设计之都三期地块位置示意图


(相关资料图)

为什么要聊它呢?因为,房产君长期观察下来,直观的感觉是,这个地方被低估了较量白云新城、万博,设计之都底气何在?目前提到主城区的价值板块,城市界面好、商业繁茂、有产业落地的地方,很多人往往只会联想到金融城、琶洲、万博、白云新城。而广州设计之都,却深藏闺中,坦白说,这有点可惜。毕竟论综合素质,我们认为,它完全可以跟其它的CBD一较高下,只是缺少了一些被看见的契机。

|设计之都实拍图(@广州房产)

那么,和这些CBD较量,设计之都底气何在?

我们不妨从「城市界面」、「开发速度」、「空间成长性」、「产业量级」四个切面具体来看:

① 城市界PK:高楼密度“不输阵”

大部分人对琶洲、白云新城、万博这些CBD的认可,是因为有看得见的繁华。其中,高楼的密度,是一个重要的指标。来看一张万博的实拍:

再来看设计之都的实拍:

呐,是不是完全不输阵?沿着广云路,大批的高楼大厦拔地而起,场面颇为壮观。自2020年8月开园以来,设计之都核心区已有25栋大楼封顶、21栋建成投产,年产值超过480亿。其中,白云投资大厦、中交白云大厦、高芯设计大厦等已启用,思科未来城市总部、欧派创新设计大厦等企业大楼也都已封顶。|大批总部已建成(@广州房产)|已封顶的欧派创新设计大厦(@广州房产)此外,红点广场、大型ShoppingMall保利时光汇、郡雅酒店等配套,也都已落成、开业。整个城市界面的观感,完全不输主城区其它的CBD板块。

|红点广场、时光汇MALL实拍(@广州房产)

② 建设速度PK :3年成型,总部企业破140家

琶洲、万博、白云新城等CBD,都是投资超千亿,开发超10年,才逐渐成熟的片区。设计之都呢,投入超过2000亿,量级也在第一梯队。而且,其开发速度更是惊人:2018年启动征拆2019年全面动工2022年一期开园。建设3年,规模已经初具雏形,这样的兑现速度,全市真没几个板块能比。

而凭借高定位、高效开发,其也收获了大批企业的认可。

开园不到1年,目前聚集的总部企业已突破140家,其中涵盖了建筑设计、工业设计、时尚设计、数字设计等多个领域龙头企业,以及大批央企的华南总部。来看一张入驻企业分布图:

国宝级建筑大师何镜堂院士、中国服饰设计师最高“金顶奖”获得者计文波等设计界大咖团队,也纷纷将大师工作室放在了这里。而去年时光汇开业后,天河的永旺,更直接从珠江新城搬到设计之都,这些都是颇为明显的信号。

|永旺实拍(@广州房产)

③ 空间成长性PK:连片开发,与CBD双核驱动

目前广州主城区每一个CBD的发展,都不是单打独斗的,而是充分与兄弟板块形成联动

比如珠江新城与金融城,琶洲西区与东区、万博与长隆,都是靠一条主干道、一条地铁线串联,形成两个强势板块的联盟。

而设计之都,也有先天优势。

其与白云新城接壤,位置上正处白云新城中轴北延上,一条广云路直接串联起两个片区核心区。

|设计之都与白云新城关系图

这意味着,两者可形成“双核驱动”的格局,价值轮动效应更强。

而北延,又可握手嘉禾望岗商圈,形成连片的发展模式。

同时经过设计之都的2号线、14号线二期,还会直抵湾区枢纽中心——白云站。

今年白云站启用后,将形成对湾区人流、信息流、产业流的虹吸。

所以说,设计之都的成长空间、增量空间,可能远比我们想象的更高。

|白云新城实拍(@广州房产摄)

|白云站效果图

更重要的是,相比其它CBD的基本定型,其本身空间规划上,还有足够强劲的“后发力”。整个板块采用连片的开发模式,除了已开园的一期、逐渐落成的二期,三期、黄边片区,也在快速推进中。

|设计之都规划示意图

而从本周新鲜出炉的《广州设计之都城市设计优化方案》,还能看到其结构的不断优化。比如,7大功能组团、6大“设计+”的划分,多元联动,功能更明确了。

|设计之都7大功能区结构示意图

比如,十字形立体廊道、慢行环、开放式街区的打造,把整个片区打通、串联,形成一体化的24小时活力街区。|设计之都结构示意图所以说,虽然目前的设计之都,已经有兑现的产业、扎堆的高楼、成型的配套。但这只是起点,未来其在城市界面、区域形象上,都仍还有新的期待。

④产业量级PK:对标世界,天花板不可估量

任何一座城市的发展,都需要强势的产业载体,各大功能区、产业板块各司其职。

因此,广州的每一座CBD,都有明显的标签。

比如,承载“金融梦”的金融城;比如,深耕“电商、科创”赛道的琶洲.......但除此之外,广州要提升城市竞争力,还有一个领域没有完全被挖掘——具有国际影响力的设计之都

|红点广场实拍(@广州房产)

作为千年商都,广州有扎实的设计产业链,在服装、美妆、建筑、珠宝、视觉等设计领域,都有很强的全国影响力。比如服装设计领域,广州作为全球最大的纺织辅料市场和服装流通中心,就催生出了全国最老牌的广东时装周,以及有例外、希音、UR、MO&CO、欧时力等大批的知名服装品牌。|广东时装周现场(图源:广东时装周微信公众号)比如美妆设计领域,广州也聚集了全国75%的国货美妆品牌,培育了完美日记、卡姿兰等全国知名国潮品牌。比如文化创意领域,奥飞娱乐、喜洋洋、猪猪侠、冰墩墩等......也都是出自广州,闻名全国的文化IP。此外,广州还有华南地区最具影响力的美院——广州美院,以及广州设计周、广州国际时尚产业大会等多个具有影响力的设计盛会。而2022中国城市创意指数(CCCI 2022),广州更稳居中国创意城市的实力第一阵营,位列TOP4。|2022广州设计周(来源:广州设计周微信公众号)

换句话,广州有很好的设计产业基底,有扎实的时尚产业供应链,在高起点的领域起飞,能触及的天花板自然更具有想象力。

因而,设计之都从规划开始,就有着极高的定位:打造粤港澳大湾区规模最大的设计产业集群、世界一流的设计要素集聚地。甚至,未来还将代表广州出征,申请“联合国设计之都”称号,成为提升城市竞争力的重要一环。不难发现,虽锥处囊中,但其实力、发展前景都是掩盖不住的,所以我们才会说,目前的设计之都,其实是被“低估”了的。

宅地那么稀有,这次却一口气放出两宗?

至于缺乏聚光灯的原因,房产君则认为,是这个板块太过于“务实”了。回顾设计之都的发展历程,不难发现,它一直都只专注于埋头搞产业。而且,本身宅地供应也很少,因此很多开发商和买家并不熟悉。最近几年,万博-长隆有不少的宅地供应,连琶洲、白云新城也偶有新宅地亮相。但对于设计之都,你却很少能在土拍场上,看到其宅地的身影,近几年唯一的出让宅地,就是白云空港大道地块。正是因为宅地少见,去年该地块拍卖时,就直接吸引了12家企业激烈争夺,最终一口气拍到竞价封顶。

说到底,这个板块不是不热,而是缺少新供应,缺少聚焦点。因此,5、6月即将拍卖的两宗宅地:设计之都三期地块、嘉禾望岗地块,或许将是一个新的契机。这两宗地块,分别位于设计之都三期、北扩区,未来将承载核心区产业延伸,以及配套加码的要任,推动设计之都的连片发展。

|嘉禾望岗西延、北扩示意图

其中,设计之都三期AB2603065地块,位于设计之都创意活力区,占地约2.8公顷,计容建面约8.4万方。该地块挂牌总价21.9亿,折合楼面价2.6万/平,对比去年空港大道地块低了4000元/平,有一定竞争的优势。|设计之都结构示意图同时,地块距离14号线二期鹤南站约200米,6个站可达广州火车站,接驳5号线后,可串联珠江新城。相比白云大多数楼盘的内生,便利的交通,更有利于其拉动外区需求的涌入。教育方面,地块直线约600米处,就是黄边小学,属于白云老牌省一级公办小学。这所学校,是白云出了名靠实力“逆天改命”的公办学校,其多年来斩获的教育荣誉超过30项,并逐渐形成了自己的特色教育——三童教育,在社会和家长圈中,口碑、认可度很高。本身不错的教育氛围,加上地块附近还规划有两所九年一贯学校,据我们掌握的信息,不排除落地省一级,也将进一步推动片区教育的升级。(具体以公告为准)|设计之都三期地块位置示意图至于嘉禾望岗地块,则位处嘉禾望岗地铁站的东北侧,属于设计之都北延区,未来将以TOD模式进行深度开发。该地块占地面积约6.6万方,计容面积约10万方,起拍楼面价约2.1万/平,按照房价是地价的2倍来算也才4.2万/平。相比周边5万+/平的一二手房价,也有明显的利润空间。此外,据可靠消息,其地块西侧的教育用地也计划落地市属名校,跟执信广雅同等重磅,手握数张安全牌。(具体以公告为准)|嘉禾望岗地块位置示意图卖地的背后,我看了这些信号......不难发现,这两宗地块的补充,对于整个片区价值拉动,是极具意义的。一方面,目前设计之都核心区的楼盘,主要以二手小区为主,像云山诗意、时代玫瑰园,这些相对“较新”小区,楼龄也都超过15年,有旺盛的置换需求。加之,随着设计之都企业加速落户,也将产生更大的需求。而新宅地的上架,可提供住宅的新增,助推板块良性发展

另一方面,教育等配套的补齐,也将拉动板块价值跃升。甚至是,借由卖地拉开城市骨架,推动设计之都西延、北拓。

向西延伸产业功能、嫁接生活配套,向北则探索设计产业与TOD融合的模式,进一步推动白云新城设计之都北拓区嘉禾望岗的连片发展。

未来,这里将形成CBD+TOD+WDC(世界设计之都)三中心合体的超级板块。

|设计之都北拓规划示意图

因此,相信2023年,这个被低估的板块,会得到它应有的热度。

而我们也是时候,重新审视它的价值了!

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