温州前首富 守不住保险柜 视点

温州商人杨剑实控的中梁，最近卷入一宗保险柜失踪案。

他的合作方正荣地产，在搬家过程中，一个保险柜不翼而飞，内有“天著润宸”项目公司的印章和相关文件。

(资料图片仅供参考)

最终查明，保险柜由项目配资方厦门国际信托搬走，这本应由三方共管。

杨剑持有“天著润宸”项目部分股权，这出“守不住保险柜”的闹剧，突显了其债务困境。

处境艰难

两年前，杨剑必定想不到这种遭遇。

2021年，他和正荣联手，拿下位于集美的天著润宸地块，厦门信托提供了一笔融资。

天眼查显示，三家合资成立项目公司“正奔置业”，正荣地产、厦门信托、中梁地产分别持股51%、44%、5%。正荣为操盘方。

项目竣工后，两家房企出险，厦门信托认为开盘会影响销售，为收回欠款，要求将项目按股权作价处置。

双方未达成共识，厦门信托一不做二不休，干脆拿走公司印章和文件。

杨剑的被动局面，皆因出险后话事权减弱。

早在2022年7月，杨剑已经官宣违约，到期未支付一笔9.5%优先票据。

此后，杨剑开始为生存奔波，不再提规模，采取一系列收缩动作，减少拿地、精简人员、出售资产等。

令人唏嘘的是，旗下物业公司“百悦智佳服务”的出售。

为了填补窟窿，杨剑将其以不高于31.29亿元的价格，卖给了碧桂园，其本来距离上市仅一步之遥。

2022年，中梁的全职员工减少5898人，员工开支少了6.65亿元。

一系列自救动作下，过去一年，中梁的负债减少130亿元，存量规模仍不小。

截至2022年底，有息债务总额约267.35亿元，其中境内、境外有息负债分别为185亿元、82亿元。

截至2022年底，在手现金只有146.04亿元。

在2023年内，杨剑要偿还的债务达到178.43亿元，可偿债资金告急，恐怕会再次违约。

从2022年11月开始，杨剑寻求境外债重组，尚无实质进展。

“已制定初步的关键暂定条款，将继续与境外债权人进行积极和建设性对话，争取尽快落实整体解决方案的条款。”杨剑在年报中称。

合作方正荣同样处境拮据，两家都无力兑付厦门信托的融资款项。

激进苦果

杨剑如今的处境，与其激进扩张息息相关。

1993年起家温州鹿城，杨剑早年盘踞在江浙地区，发展一直不温不火。

2016年，他将公司总部迁至上海后，开启全国扩张步伐，大手笔拿地。

2018年最猛，摘获221块地，平均1.5天拿下一块。

为求快速扩张，杨剑选择高周转模式，4个月开盘，5个月现金流回正，6个月资金进行第二次投入。

杨剑偏爱三四线城市，有一套在业内流传甚广的“宝马mini论”：

“布局一二线城市是开大奔，布局三四线城市就是开宝马mini。你开10辆大奔，我开50辆宝马mini，还是大有机会的。”

受益于棚改红利，中梁以量取胜，慢慢展露“黑马”潜质。

2018年，跨过千亿门槛，跻身行业前20强。

次年，杨剑叩开港交所大门，一跃成为温商首富，以265亿元的身家，在《2019胡润全球富豪榜》上排第575位。

一路狂奔之时，中梁的杠杆也在不断加大。

2021年末，中梁的总负债为2317亿元，资产负债率达87%，有息负债为402 亿元。

中梁极为依赖信托、优先票据等高利率融资渠道，同期融资成本约9%，高于当时行业平均水平。

杨剑通过明股实债的方式，隐藏了一定负债。

“联合拿地+合作开发”的操盘手段，在中梁项目中广泛使用，除了正荣，其合作伙伴包括碧桂园、万科、融创、滨江、宝龙等。

过去几年，中梁的少数股东权益占比一直居高不下，2022年为202.62亿元，占比高达64.58%。

按同期少数股东亏损2.75亿计算，仅占总亏损额16.96%，明显的“剪刀差”，正是明股实债的指征。

有知情人士透露，天著润宸项目中，厦门信托的融资也是“明股实债”，表面持有项目公司44%股权，实际是给了4.5亿元借款。

这笔钱，需要中梁、正荣共同偿还。

去化艰难

近两年，楼市区域分化明显，三四线城市去化艰难。

中梁的销售持续滑坡，2022年合约销售额660.5亿元，同比减少约62%；收入393亿元，几乎腰斩，亏损13.46亿元。

在2018年，杨剑已有意换仓，投资重心转向二线及以上城市，只是，新增货值有限。

截至2022年底，中梁仍有七成土储位于三四线城市。当下市场信心仍未恢复，销售恐怕会进一步承压。

今年1-4月，中梁销售额为147亿元，同比再降四成，对比百强房企同比回正的数据，表现差强人意。

为了增加业绩，杨剑试图发展代建业务。

2022年9月，中梁建设管理公司成立，把原西部区域总裁周建中调回集团总部，担任建管负责人。

一位熟悉代建业务的房企人士向《21CBR》记者表示，代建是轻资产开发模式，输出房企的品牌和专业能力，拿项目的重要前提是，主品牌不能出问题。

“出险房企的信用和品牌已经受损，直接影响代建项目的拓展”。

摸索8个多月，中梁未对外公布过其代建项目数据，2023年2月周建中离职，也侧面说明新业务开展得并不顺利。

在最新胡润百富榜中，温州最富的十人，已不见杨剑。

“保险柜失踪”一事，更揭开中梁出险后的无奈与尴尬。在化债的路上，他仍未看到曙光。

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