监管密切关注REITs风险 应理性看待短期价格表现

自去年6月21日首批基础设施公募REITs上市以来，多只产品价格涨幅已超过30%。投资者经历了从观望到试水，再到如今热炒的过程，风险或在积聚。分析人士称，从背后成因来看，当前市场存在的资产荒，REITs本身市场供给不足，叠加境内个人投资者的非理性追涨，似乎成了助推公募REITs持续走高的几个主要原因。

记者3月4日获悉，从实际市场监管情况来看，监管层已密切关注到公募REITs交易风险，并采取一系列措施，在做好市场风险提示的同时，通过相关手段平抑REITs价格，引导理性投资。公募REITs的市场刚刚起步，其行稳致远还需要凝聚多方合力，共同呵护成长。

市场热炒之下监管持续发力

面对火热的REITs市场，监管已在持续发力，多措并举引导市场理性投资。

记者从REITs的基金管理人方面了解到，当前监管已要求管理人充分关注外部交易和舆情信息，针对价格波动较大、存在外部待澄清市场传闻等情形，及时披露交易风险提示公告、澄清公告及其他影响交易价格的事项，切实回应市场关切。信息披露文件应针对性披露与项目收益情况相关的具体内容，及时反映当前市场价格下项目估值与项目实际收益的关系，充分、准确地揭示投资价值和风险，比如披露项目分派率、内部收益率等关键指标。

“从当前上市项目来看，监管对累计涨跌幅过大、连续多日涨跌幅过大等情形，要求采取REITs次一交易日开盘停牌一小时或一天的冷却机制，并同步提示市场关注交易风险。”某上市REITs项目管理人告诉记者。据悉，监管部门明确表示已对部分波动较大的REITs品种依规加强监管，对加剧价格波动、误导投资者交易决策、影响市场交易秩序的异常交易行为，依规从严采取了一系列监管措施。

记者从有关券商了解到，监管已要求各会员单位加强从业人员培训，通过多种形式向广大客户充分提示REITs交易风险，引导相关投资者理性审慎参与交易。据了解，后续，监管部门还将进一步提高风险提示的精细化程度，包括在累计涨跌幅或当日涨跌幅较大时，由会员单位通过弹窗提示向投资者实时提示交易风险、推送管理人风险提示公告等。

短期价格高企隐藏投资风险

基础设施公募REITs作为一种全新的资产大类，填补了国内资本市场的空白，也是国内投资者进行资产配置的一个新工具。那么，公募REITs被热捧的背后，究竟原因几何？

“与当前的A股市场、债券市场相比，基础设施公募REITs仅11只产品上市，其市场规模有限，整体处于供不应求的状态。”一位受访的专业REITs行业人士告诉记者。他说，首批公募REITs产品的三季报和四季报披露后，其经营业绩、可供分配金额等数据都好于预期，市场对优质资产的追捧历来有之，同时考虑到短期内REITs市场供给有限，出现炒作在所难免。

长期来看，无论何种资产的价格都将遵循价值规律，不断回归其内在价值，公募REITs亦不例外。公募REITs作为一项兼具股性与债性的产品，其预期收益和预期风险与底层资产的情况密切相关。在底层资产收益率保持稳定时，其偏离的价格最终将回归其价值本身。任何资产的收益与风险都是相辅相成的，纵然公募REITs产品的预期风险低于股票，但短期内高企的价格仍然将给当前的不理性投资带来巨大风险。

“要适当缓解当前公募REITs的炒作问题，必须从源头着手。”一位REITs投资人士表示。眼下，公募REITs正处于试点阶段，监管层对项目的审核总体处于审慎稳妥的态度。未来，引来源头活水，进一步推动公募REITs扩容，形成常态化的发行节奏，将是一项有力举措。

多方合力呵护理性投资

记者从接近监管人士处获悉，下一步，监管层将加快推动项目供给，研究扩募机制，完善信披体系，强化市场监管，推动REITs市场持续健康发展。与此同时，在交易机制方面，还将加强异常波动盯市，完善投资者适当性管理，使REITs在兼具权益和债性的基础上，平抑过度股性炒作。

公募REITs市场的发展需要多方呵护。中介机构应归位尽责，勤勉履职，把好申报项目质量关。基金管理人等在充分揭示产品风险的同时，引导投资者理性投资。从投资者的角度来说，充分认清自身风险承受能力，深入理解REITs投资理念，重点关注底层资产收益情况，加强对产品本身的研究要比关注二级市场价格本身更为重要。

市场人士建议，应理性看待REITs市场的短期价格表现，重点关注其长期投资价值，高度警惕价格与底层资产价值之间的严重偏离风险。REITs产品的收益主要由两部分构成，一是底层资产的现金分红，二是二级市场的买卖差价。REITs产品底层资产的经营相对稳健，出现暴涨暴跌的可能性相对有限，在投资时，建议关注不同项目的内部收益率（Internal Rate of Return, IRR）。

该人士认为，当前，由于部分项目的二级市场价格溢价率较高，以当前价格测算的IRR以及净资本化率都已经低于发行时水平，再行买入或出现较大亏损。

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