北京立法规范住房租赁 严禁群租盘活农租规范短租

全方位保障承租人居住权益

对于租客而言，住房租赁涉及稳定居住权，属于民生范畴。在租赁关系中，承租人一般处于相对被动地位。从多年来的管理实践来看，90%以上的投诉反映的是承租人权益受到侵害。

《条例》在平等保护当事人的原则下，从居住条件、安全保障、稳定租金、纠纷调处等方面进一步突出对承租人居住权益的保障。一是明确规定出租住房应当符合建筑、治安、室内空气质量等基本安全标准要求，具备供水、供电等基本居住条件，不得打隔断违法群租，禁止出租违法建设及其他法律规定不得出租的房屋。二是明确出租人的合同登记备案、出租登记以及安全管理等责任义务，并规定出租人不得采取停止供水、供电、供热、供燃气或者采取暴力、威胁等方式强行解除合同、收房。三是出租人应当出示身份证件、房屋权属证明，告知房屋装修情况并配合实地看房等。四是通过租赁合同网签备案信息共享为承租人办理居住证、积分落户、子女入学、公积金提取等公共服务提供便利，承租人无需提交纸质合同。五是建立多元纠纷化解机制，为租赁当事人高效率化解纠纷提供多种途径。

《条例》明确租房合同应当网签，同时规定要充分运用科技手段为管理服务赋能，开发建设全市统一的住房租赁管理服务平台，与公安、教育等部门建立信息互通共享机制，整合部门间“房、人、企”管理信息，提供房源信息查验、企业及从业人员信息查询、人脸识别等服务，逐步实现租赁当事人合同网签、备案、查询等“掌上办理”“一网通办”，为百姓办理居住证、积分落户、公积金提取等提供便利，并通过网签实现租赁合同登记备案和出租登记合并办理，避免“一事两跑”“让信息多跑路，让百姓少跑腿”。

根据《条例》，出租人应当在租房合同签订30日内，办理住房租赁登记备案和出租登记。中介和长租公寓将通过全市统一建设的住房租赁管理服务平台完成租赁合同网签，自动提交登记备案。网签和备案的租赁合同不但受法律保护，还可以享受到各种为租赁赋权的公共服务。

严禁群租盘活农租规范短租

《条例》明确要求严禁群租，规定出租住房应以原规划设计的房间为最小出租单位、不得打隔断改变房屋内部结构，起居室不得单独出租，厨房、卫生间、阳台、储藏室等非居住空间不得出租用于居住，人均使用面积和每个房间居住人数须符合规定。同时明确赋予街道办、乡镇政府对违法群租的管理职责和处罚权。这是北京市将2013年以来开展的群租房治理实践经验上升为地方性法规，为治理工作提供了更充分的法治保障。

当前北京市的农村地区尤其是城乡接合部宅基地上房屋承载了大量城市务工人员。村民将闲置农宅出租，一方面增加收入，另一方面也提供了租金相对较低的租住产品，有效满足了部分务工人员的基本居住需求。与此同时，人口倒挂所带来的治安、消防、环境卫生等矛盾问题凸显，亟须规范管理。《条例》将宅基地房屋租赁纳入全市规范管理，纳入基层治理体系，并明确农业农村部门负责指导宅基地住房租赁的监督管理工作，建立健全村民自治机制，鼓励农村集体经济组织与规模化、专业化住房租赁企业合作统一管理、出租宅基地上闲置住房。

近年来，随着“互联网+”的兴起，城市“短租房”等新兴业态快速发展，广泛分布在居住小区内的民宅以“短租房”“网约房”等形式对外出租，满足了旅行者短期住宿需求的同时，也给城市安全管理带来重大挑战，严重影响小区住户的正常居住生活，引发了大量矛盾纠纷。为此，《条例》明确首都功能核心区内禁止出租短租住房，其他城镇地区出租短租住房的，应当符合本市相关管理规范和本小区管理规约，无管理规约或者管理规约无相关约定的，应当取得本栋楼内或者同一平房院落内其他业主的一致同意。出租人应当与房屋所在地的公安派出所签订治安责任保证书。

多元机制提高纠纷解决效率

目前住房租赁市场的主体大部分是散户对散户，住房租赁企业运营的规模占比较小，租金调控的手段少、难度大。对此，《条例》明确禁止住房租赁企业、房地产经纪机构哄抬租金、捆绑消费、捏造散布涨价信息等扰乱市场秩序的行为，防止企业在资本的助推下恶性竞争，炒作、推高租金，并依据我国价格法建立政府对租金价格的干预机制，租金明显上涨或可能明显上涨时，市政府可采取涨价申报、限定租金或者租金涨幅等价格干预措施稳定租金水平。

房屋租赁中介一直以来是矛盾纠纷多发领域，民事、行政甚至刑事问题交织在一起，而90%以上属于租金、押金、租期等合同纠纷，涉及主体多、处理难度大。为提高住房租赁矛盾纠纷解决效率，《条例》规定了多主体、多渠道的多元解决机制，有助于矛盾纠纷得到快速、便捷处理。其中明确，对于民事纠纷首先应当由当事人协商解决;从事住房租赁经营的企业、房地产经纪机构以及互联网信息平台应当建立投诉处理机制，将矛盾纠纷化解在第一线。(记者 王斌)

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