中经评论：房地产市场趋势怎么看

这是一个埋在很多人心中的问题。有人说，不少地方的房地产行业在2021年经历了艰难时刻。下半年以来，受个别房地产头部企业债务违约风险显现等因素影响，市场预期发生变化。房价下降的城市持续增多，购房者观望情绪浓厚。一些房企资金链紧张，多城市土地出现流拍。企业减员、降薪，不少从业者甚至考虑还要不要在这个行业继续发展。房地产行业还会好起来吗？回答这个问题，需要考量行业的变与不变。

什么没变？房地产支柱产业的地位没有变。根据国家统计局的数据，2020年房地产业占GDP的比重是7.2%。如果测算房地产行业对国民经济的综合影响，那么这一占比还要高得多。房地产行业是国民经济的重要组成部分，对生产、投资、消费都有着重要影响。同时，房地产业也和人民生活息息相关，关系到百姓安居、生活幸福。房地产业规模大、链条长、牵涉面广，在国民经济、全社会固定资产投资、地方财政收入、金融机构贷款总额中都占有相当高的份额，对于经济金融稳定和风险防范具有重要的系统性影响。

房地产市场的基本面没有变。住房需求依然旺盛：一看住房刚性需求。当前我国常住人口城镇化率达63.9%，仍处在快速城镇化阶段，每年城镇新增就业人口1100万以上，带来大量新增住房需求；二看住房改善性需求。2000年前建成的大量老旧住房面积小、质量差、配套不齐全，居民改善居住条件的需求比较旺盛。

上述两个“不变”表明，房地产业在国民经济中的地位和作用十分重要，实现稳字当头、稳中求进，畅通国民经济循环，需要房地产业的良性循环和健康发展。同时，我国当前的发展阶段所对应的住房需求依然能够为房地产行业未来发展起到重要的支撑作用。从这个意义上讲，房地产业需要“好起来”，也可以“好起来”。

只不过，“好起来”的内涵变了。从房地产市场化改革以来，经历过数次高低起伏的周期。当前，不同城市间的市场分化十分明显，一线热点城市仍面临房价过快上涨压力，部分城市则受人口流出、经济发展困难等多重因素影响，房地产市场下行压力有所增加，一些前期依靠高负债盲目扩张的房地产企业债务风险上升。因此，多措并举扭转当前房地产领域循环不畅问题，实现良性循环和健康发展，坚决有力处置好个别头部房企房地产项目逾期交付风险，实现“保交楼、保民生、保稳定”，成为首要任务，也是房地产市场“好起来”的基础。

面对市场分化，房地产调控应因城施策，既抑制房地产泡沫，又防止大起大落。值得关注的是，市场好起来不应再走过度依赖房地产的老路，要避免一些城市房价再进入过快上行通道。“房住不炒”的底线不容突破，炒作房地产行为不应再有。通过不断完善房地产长效机制，实现房地产业的平稳健康发展，是“好”的真正内涵。

过去形成的“高负债、高杠杆、高周转”的房地产开发经营模式不可持续。经过这一轮市场调整，暴露了不少问题，市场参与者应该更加理性，从个别房企的债务危机和流动性风险中吸取教训。降低杠杆水平，把负债率控制在合理区间内，应该成为房企的主动选择和长期坚持。

过去20余年行业的飞速发展提供了大量住房供给，基本解决了“有没有”的问题。然而留下的质量上乘、堪称精美、高品质的商品住房仍为少数。因此，未来在住房需求依然旺盛的背景之下，不仅要解决好数量问题，更需要进一步解决“好不好”的问题。形势变化使企业需要认真思考未来之路，从追求规模向更注重品质转变，顺应绿色发展和数字化提升等方向，从提供千篇一律的商品住房向租赁住房、城市更新和老旧小区改造、适老化住房等方向转变，都可能成为企业的新选择，这也将为行业高质量发展提供更广阔的空间。

近期，有关金融主管部门提出“更好满足购房者合理住房需求”“做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务”等举措，针对房地产行业的政策暖风可谓频吹。尽管从业者、购房者、供应商、金融机构等各方主体重拾信心可能尚需时日，随着政策逐步落地，房地产长效机制建设逐步完善，房地产行业的良性循环和健康发展定可实现。（本文来源：经济日报 作者：亢舒）

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