海悦生活递交主板招股书 收入严重依赖海伦堡

4月25日，资本邦了解到，海悦生活控股有限公司向港交所递交主板招股书，农银国际、建银国际为其联席保荐人。

招股书显示，海悦生活为一家综合性物业管理服务供货商，提供物业管理服务逾21年。公司的物业管理业务涵盖广泛物业类型，包括住宅物业以及工业园、购物中心及办公大楼等非住宅物业。根据中指院的资料，于2021年，以综合实力计，海悦生活位列2021中国物业服务百强企业22强，以及2019中国物业服务百强企业29强。

截至2020年12月31日，公司在管和已签约管理的项目共有150个，覆盖中国15个省份、直辖市及自治区57个城市，在管总建筑面积约为2430万平方米。同期公司的签约总建筑面积约为4230万平方米，由独立第三方开发商开发的项目的签约建筑面积为8.3386万平方米。公司50.0%的在管建筑面积位于一、二线城市。

于最后实际可行日期，公司的经营覆盖大湾区、西南及华东地区的49个城市，于该等地区分别有67个、18个及52个在管或已签约由公司管理的项目。

海悦生活的绝大部分业务集中在大湾区。2018年-2020年，公司在大湾区分别管理总建筑面积分别占在管物业总建筑面积的约59.2%、56.5%及55.0%。

海悦生活的收益主要来自三个业务分部：(1)物业管理服务。为物业开发商、业主及住户提供广泛物业管理服务。如(i)维修及保养服务、(ii)清洁服务、(iii)园艺服务及(iv)保安服务。

(2)非业主增值服务。为非业主(主要为物业开发商)提供全面物业相关业务解决方案。主要包括(i)展示面管理服务及(ii)资产管理服务。

(3)社区增值服务。为业主及住户提供社区增值服务。主要包括包括(i)公共区域增值服务;(ii)到家有偿服务;(iii)美居服务;(iv)社区商城服务;及(v)健康服务。

业绩方面，海悦生活营收和净利润都在稳定增长。

2018年-2020年，海悦生活的营业收入分别约为人民币(下同)4.17亿、5.57亿和6.76亿元，相应的净利润分别为4632.9万、7703.4万和9796.6万元。

不过，海悦生活部分收益来自海伦堡中国集团所开发的项目，且依赖程度不断加深。

2018年-2020年，公司来自海伦堡中国集团的收益分别为人民币6950万元、人民币1.287亿元及人民币1.926亿元，分别占同期总收益的16.7%、23.1%及28.5%，占比不断提升。

于往绩记录期，公司所有物业管理服务收益均来自就海伦堡中国集团所开发的项目提供物业管理服务。据悉，海伦堡中国集团由控股股东拥有。

此外，人工成本也在不断上升。

期内，海悦生活销售成本项下的人工及分包成本分别为人民币1.965亿元、人民币2.619亿元及人民币3.20亿元，分别占同期销售成本的64.5%、66.1%及68.3%，占比不断提升。

海悦生活面临人工及分包成本波动，而人工成本及分包成本上升可能会损害公司的业务并削弱其盈利能力。