金辉控股披露上市后首份年报 金辉净负债率为75.3%
在“三道红线”高压下,越来越多的房企把“降档”当做重中之重。
3月19日晚间,金辉控股(9993.HK)披露2020年度业绩。截至报告期末,金辉净负债率为75.3%,现金短贷比为1.4,剔除预售款项后的资产负债率为69%,全部达到“三道红线”新规要求,未来有息负债年增幅上限为15%。
尽管已成立25年,但金辉去年十月才登陆港交所,募资总额25.8亿港元。彼时,金辉账面现金不足以覆盖短债,融资成本逐年走高,急需打通资本市场、募资补血。上市首份成绩单公布后,金辉已然“转绿”,发生了什么?
数据显示,2020年金辉合约销售额972亿元,销售面积692万平方米,均价每平方米14046元。尽管销售额同比增加不到百亿,但也为营收增长奠定了基础,期内金辉收入348.8亿元,同比增长34.3%;净利润38.2亿元,同比增长42%。
金辉的收入主要来自传统房开,期内物业开发及销售产生的收入约 343.81亿元,同比增加37.3%,占总收入的比重高达99.54%。余下少量收入来自管理咨询服务,物业管理板块已被金辉出售,相关收益未计入2020年报表。
地产业务基本盘较稳定,与金辉的区域布局有关。年报显示,2020年金辉物业开发收入主要来自华南、华中、环渤海、西北、西南、长三角六个区域,收入占比分别为23.1%、13.6%、19.7%、12.9%、16.6%、14.1%,分布较为均衡。
由此可见,借助上市及前期布局,金辉的业绩数据、债务指标均有所优化。期末,金辉资产总值同比提升24.3%,现金及银行结余同比增长98.4%;债务总额537.74亿元,净负债额271.83亿元,净负债率等指标均有所优化。
此前联合国际表示,IPO不仅从财务杠杆角度,而且从信息透明度和公司治理角度,都对金辉的信用有正面影响,可在需要时发行更多股票以补充资金;金辉在二线和核心三线城市的持续扩张,或为其增长提供动力。
值得注意的是,过去一年,金辉控股加权平均债务成本为7.47%,较上期末降低0.3个百分点。从财务成本指标看,期内金辉利息开支总额约44.72亿元,其中有约39.47亿元均做了资本化处理,占比高达88.26%。
利息资本化,是指将借款的利息费用支出进行资本化处理,确认为一项资产并计入资产负债表中的存货。因地产行业资金密集、房企存货规模大、开发周期长等因素,利息费用资本化是房企的常规财务操作,可以避免结算的错配。
克而瑞表示,对房企来说,对借款利息进行资本化处理,可减少当期财务费用,在一定程度上调节利润表现、提高存货的账面价值。在业内,龙湖等房企利息资本化率较高,恒大、万科、金地等则呈现逐年降低的趋势。
整体来看,在2014~2017年行业上行周期,房企利息资本化率呈逐年走低的趋势;但自2018年以来,地产盈利空间缩小,房企更倾向于将开发成本后置,以提振当期盈利表现,截至2019年末行业平均水平约74.8%。
金辉近九成利息资本化,一方面是行业现状的反映,同时隐含对其未来盈利的考量。2017~2019年间,金辉为冲刺规模放手拿地,成本也逐渐走高,三年间毛利率分别为32.2%、30.2%、21.8%,净利率分别仅17.2%、12.6%、9.7%。
2020年,该集团毛利率较2019年微升至22.1%,净利率约10.9%,但仍处于行业较低水平。据华泰证券数据,2020年前三季度整体房企毛利率为28.2%,其中龙头、中型、小型房企毛利率分别为25.2%、33.9%、28.6%。
“对目前利息资本化率已经较高、且利润表现不佳的房企,未来即使一直维持较高的利息资本化水平,结算利润的调升空间仍相对较小。”克而瑞认为。
对距离千亿阵营只差临门一脚的金辉来说,负债指标转为绿档后,如何管理未来的盈利水平,是需要长期经营的课题。截至2020年末,该集团全口径总土储超3000万平方米,合约负债(预收账款)的规模约690.9亿元。
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