全国二手成交总金额创近三年新低

2022年全国二手房共成交5.12万亿元，销售额创近三年新低，比2020年减少了2.4万亿元，比2021年减少1.9万亿。分城市级别看，一线城市下滑较多，新一线和二线城市相对稳定，三四线城市波动也略大。（数据来自幸福里研究院、不动产登记和交易中心和第三方数据机构，下同）

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一方面是近几年居民预期收入下降，对买房这类大额支出相对谨慎，再加上各类稳房价措施，购房者观望情绪渐浓，销售端表现乏力。从政策面来看，多城逐渐出台松绑政策，这几年积压的需求有望逐渐恢复。

从各月来看，6-8月是成交高峰，其中7月和8月成交金额均超过5000亿元，5月受疫情影响成交最低，为3630亿元，从全年来看，整体波动不大比较稳定。

北京成交额排第一，二线城市波动明显

分城市看，一线城市中，北京成交金额遥遥领先，每月比上海高出80亿，2022年三四月北京的小阳春市场最为明显，但传统小阳春的利好结束，北京成交金额开始收缩，而下半年局部利好政策对整体大盘影响有限，并未在数据上有直观体现。

上海四五月波动较大成交金额不足10亿，除疫情因素外更重要的是上海一手成交火热，一手房启动积分模式后，倒挂成为常态，在价格差异下新房成交对二手存在不小冲击，而从去年的土拍数量来看上海在一线城市中排名第一，共成交329块地，2023年二手成交金额预计将继续承受新房成交的压力。

广州虽然单价低但成交量很稳，因此成交总价也比深圳高，深圳前3个月总金额均未过百亿，直到12月终于明显回温。4个一线城市作为楼市的风向标，未来一段时间几乎不会有更差的政策出现，只要稍微有一些利好，都能呈现上升态势。

新一线城市中，成都全年二手成交金额最高，达2279.96亿，无锡最低为565.111亿，其中成都、杭州二城波动较为明显，其中杭州六七月的上浮得益于“5.17新政”的助力，落户可买二手房，增值税免年限等举措均促进了杭州二手房市场的上行，但5.17新政对购房需求及市场预期提振有限，上行仅持续了一个月就迅速转凉。厦门、无锡、武汉无政策刺激则一直相对稳定。

二线城市中，宁波由于调控新政施行、房贷利率下调等利好影响开始崭露头角比郑州、西安等城高出不少，全年共成交815.86亿位列第一，从各月成交看，二线城市波动比一线和新一线略大。

上海深圳均出现翘尾行情

从成交均价来看，一线城市由于需求基数大，均价波动较新一线和二线更稳定，并未出现明显下行趋势。

上海因疫情原因5月波动略大成交均价罕见低于广州，此后开始匀速提升；深圳一直以来都是价格反应最敏感的城市，上半年受二手房指导价保护并未出现明显下行，下半年需求缓慢释放随成交回暖，均价小幅提升，几乎与北京齐平，12月其成交均价超过北京。上海深圳两城在年末均出现翘尾行情，其行情走势预计会持续一段时间。

新一线成交均价比较稳定，仅几个城市有小幅波动。杭州在517新政出台后成交量有了明显提升，但其二手存量充足，业主想趁机出手反而导致议价空间增大，成交均价走低，再加上杭州主城区新房二手长期倒挂，导致购房人对二手房的未来预期，明显低于新房，517之后11月又再次加码开启认房不认贷，对二手将起到一定提振作用。

南京则正好相反下半年开始抬升，南京近期还出台了多项举措，包括支持提取住房公积金支付购房首付款、置换税收优惠等，本轮小阳春南京很有希望。

二线城市除部分城市有细微波动外，其他城市均比较稳定，全年除青岛、东莞在年末翘尾外，其他城市外均呈下行态势。

行情恢复往往也会从这种经济发展，购买力强劲的城市开始，宽松基调贯彻后，预计将有越来越多的城市跟进。

从成交总金额来看，全国二手房市场已低位运行3年多，在疫情期间，大量购房需求被中断或被迫观望，但需求只会被积压不会被消灭，迟早需要释放。从成交均价来看，不少城市房价已持续阴跌一年多已跌至市场底部，止跌后将加速聪明的购房者入场。此外上述重点城市，如佛山、南京、东莞等已相继放宽楼市限购政策，积压了几年的需求加上政策支持，市场预期将逐步回暖。

注明：以上数据和分析仅供参考，不作为置业决策依据。文章数据统计时间截止到2023年1月31日，数据来自幸福里研究院、不动产登记和交易中心和第三方数据机构，因统计方式及时间等因素影响会存在一定误差，最终数据以官方为准。

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