步入买房市场之后 公摊面积话题再次掀起波澜

街谈

众所周知，围绕房地产的风吹草动，仍然是现阶段国内民众最关心的话题之一。最近公摊面积话题再次掀起波澜。有报道称有人买110平方米的房子，到手却发现套内面积只有60多平方米;购房时销售人员口头承诺的31%公摊面积，收房时却变成了46%。诸如此类情形相信很多新盘的购房者并不陌生。

站在大多数外行人的角度，这所谓的公共部分开发商一点就不能付?何况当初的方案也并未征求购房者的意见。例如一梯一户、超高大堂等设计是否真的契合小区，而各种拗出来的建筑造型乃至异型，牺牲掉的公共面积是否合理，往往只有在业主入住后，才能得出实际结论，但也为时已晚。二手房的买家同样也躲不开这个问题，会发现往往某些小区150多平方米的大平层，做三个房间都勉强，显然与得房率密切相关，而之后的物业费、供暖费等却都要按这个面积来买单。真金白银付出去，自己的刚性或改善需求还未得到满足，相当一部分却为所谓的公共部分买了单，总归哪里不对。

在今年的全国两会期间，就有政协委员认为公摊面积缺乏法律依据和制度约束，曾提议“取消公摊”。而当前除了极少数一线城市，房地产市场正步入买方市场，买家话语权增强，是否正是取消公摊面积的时机呢?值得探究。

实际上，来源于香港房地产商依照“公共契约”模式的制定公摊面积制度，在我国存在已久。《商品房销售管理办法》等法规规定，商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。把整栋大楼的土地和全部的产权以建筑面积的方式，按比例分配给了所有的住户，购房者购买的是建筑面积。扣除电梯井、大堂、楼梯间、共用墙体等占地面积，剩余的才是购房者套内使用面积，公摊制度由此而来，这也是为什么通常步梯房比电梯房得房率要高出不少的缘由。这也说明，公摊面积客观存在，并不是越小越好，因为公摊面积太小，小区整体舒适度会降低，会以牺牲小区品质为代价。公摊面积越大可能意味着电梯更宽敞、公共区域更广，整个小区通常也更上档次。因而可以说高品质楼盘，一定面积的公共部分必不可少。

当前绝大多数城市的物业费、暖气费等都是以建筑面积计量的，如果取消公摊面积，以使用面积计量，会给计价标准带来混乱。每平方米的物业费、暖气费肯定会有不小的上涨，体验同样不佳。

这也就是说，在现阶段取消公摊面积制度可能条件还不具备，但这不影响公摊面积制度存在的前提——购房者知情。这一方面，重庆在国内的做法值得参考。重庆市的商品房现售和预售，基本是以套内建筑面积作为计价的依据，商品房买卖合同及商品房的产权证应当载明共用部位及设施。基于舒适度和套内面积综合考量，开发商可以将成本分摊入套内面积，在后期不应再计算。房屋买卖按使用面积计价，或按套总价交易，不按面积单价交易，一定程度上缓解了公摊面积制度引发的争议。这说明从政策层面对公摊面积制度进行完善完全具备可行性，一次性到位，亦可分步。

如要求开发商将分摊原则、分摊部位等向购房人进行明示，必要时测绘单位也可以接受购房人的咨询。在商品房买卖合同中进一步完善相关约定，明确约定分摊面积与产权登记面积发生误差的处理方式及违约责任的承担等。同样，实践中还存在利用公摊部分营利的情况，如公摊面积上设置广告位、车位带来的收入如何分配的问题。于情于理于法，业主都应对这一共有部分产生的收入拥有所有权。但现实中却并不尽然，算得清账、看得到钱的业主居然还只是少数。实际上，这些既细微，但又对购房者权益异常重要的方面，如果得到提升，效果可能要强于某些地方政府鼓励买房的红头文件。　□蒋光祥

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