新概念想象空间受限 股价过山车的朗诗绿色生活能走多远

在以上市43.08%涨幅创下年内物业股上市首日最高涨幅纪录后，朗诗绿色生活股价却在随后的两周内走出了大滑坡的趋势。截至7月15日午盘，朗诗绿色生活报3.26港元，当日跌6.59%，位居当日港股物业股跌幅首位，距离破发仅一步之遥。尽管有所谓的绿色概念加持，外加上市前后管理层大谈业务创新和业务模式突破，但无论是规模上的过于迷你，还是与龙头物业股动辄70、80市盈率的巨大差距，单凭概念与愿景的朗诗绿色生活能走多远?

迷你的规模、市值与市盈率

资料显示，朗诗绿色生活原为朗诗旗下物业服务公司，成立于2005年，是一家深耕长三角、布局全国的物业管理服务提供商。其于今年1月25日首次在港交所递交招股书，于6月22日通过港交所聆讯。

根据企业最新披露的招股书显示，截至2020年12月31日，朗诗绿色生活的在管物业项目累计123个，其中包括102个住宅物业和21个非住宅物业，在管的总建筑面积为1730万平方米。

从收入构成来看，朗诗绿色生活的收益目前主要来自三大业务，包括物业管理服务、非业主增值服务以及社区增值服务。招股书显示，截至2020年12月末，朗诗绿色生活收入6.01亿元，其中物业管理服务收入4.1亿元，占总收入的68.2%;非业主增值服务收入1.41亿元，占比23.4%;社区增值服务0.5亿元，占比8.4%。

按照招股书披露的数据，截至2020年12月末，朗诗绿色生活的毛利为1.6亿元，毛利率26.7%，归属股东净利润4107万元。

作为公司销售业绩的主要来源，长三角区域一直为朗诗绿色生活所倚重。据招股书，截至2020年12月31日，朗诗绿色生活的物业管理服务涵盖21个城市，其中就包括了15个长江三角洲城市。在其全国共计123项在管物业中，便有100项位于长江三角洲，占公司总在管建筑面积的85.2%。

重仓长三角为朗诗绿色生活贡献了超八成收益。数据显示，2018-2020年三个年度，朗诗绿色生活位于长江三角洲在管物业产生的物业管理服务收益，分别占物业管理服务总收益的92%、89.2%及86.6%。

值得关注的，对于母公司的业务依赖，同样也在这家港股新秀身上显现。据招股书，目前朗诗绿色生活的大部分收益来自向朗诗地产开发项目提供的物业管理服务。截至2020年末，在朗诗绿色生活在管的住宅物业中，向朗诗开发(包括共同开发)物业提供管理服务的占比为61.8%。

不过，相比资本市场内已经展开市值及规模角逐的一众物企同行，朗诗绿色生活这家港股新秀似乎处于下游。

除了上市两周内股价出现大幅滑坡外，对比物企龙头碧桂园服务，朗诗绿色生活的规模、市值与市盈率均被现实“吊打”：管理面积仅1730万平米，物业企业老大碧桂园服务是其23倍还多;市值不足20亿港元，与碧桂园服务的最新市值相差近170倍;市盈率更是低到17，与以高市盈率著称的物业行业并不相符，与老大碧桂园服务78的差距更是几何级。

扩张的现实难题

在与资本市场成功接轨后，朗诗绿色生活这家重仓长三角的区域性物企，也开始考虑起扩大企业业务半径的问题。根据该公司管理层的表态，未来会收购一些非住宅管理业务的公司，还将在粤港澳和成渝都市圈进行深耕。

朗诗绿色生活对于公司规模扩张的渴望，在上市募资用途中也可见一斑。据招股文件，朗诗绿色生活此次上市总募集资金净额约为2.586亿港元，在其全球发售所得款项净额中，约56.8%所得款项净额将用于多渠道扩大业务规模。

就朗诗绿色生活当前的城市布局及后续的扩张意图，诸葛找房数据研究中心分析师陈霄指出，长三角区域在政策扶持、人口流入等作用下，聚集效应愈加明显，经济发展速度增长较快，对物管的需求也随之增加。因而，聚焦长三角区域的朗诗绿色生活在近年来也获得了部分发展红利。但因布局区域过于集中，朗诗绿色生活受区域未来规划的影响也较大。

“目前粤港澳和成渝都市圈物管行业发展已具有一定规模，朗诗绿色生活作为后来者切入较难。首先布局新的城市在当地没有品牌的加持，较难获取业主的信服度;其次，当地已有很多物企深耕多年，市场占有率较高，业主对其也有一定的忠实度。”陈霄说道。

中指研究院物业事业部常务副总经理牛晓娟也指出，尽管在长三角、珠三角、成渝等人口聚集和人口净流入的主要区域布局，整体来说机遇大于挑战，但对于深耕长三角区域的朗诗绿色生活来说，过快进军粤港澳和成渝区域可能会面临资金风险、政策风险、经营风险等多种不确定性因素。

尽管朗诗绿色生活作为绿色物业的先行者无疑具有先发优势，但业内也有声音指出，在物业领域“大鱼吃小鱼”竞争加剧的现实条件下，对于朗诗绿色生活这家管理面积只有1730万平米的物业服务公司而言，对于愿景中的收并购助力规模扩张，或还将面临许多现实问题，比如提升市场占有率的难题、小企业并购扩张的难题，以及扩张后小企业的“并购消化”问题等等。

新概念想象空间受限

因为体量较小且市值不高，朗诗绿色生活上市后的资本故事绕开了规模化这一主题，将绿色建筑视为该公司的一大发展标签以及核心宣传点。据第三方数据，物业服务百强企业的绿色建筑在管建筑面积仅占其在管总建筑面积的4.3%。而截至2020年12月31日，朗诗绿色生活的绿色建筑项目占在管物业总建筑面积的34.4%。

资本市场对于朗诗绿色生活的绿色概念也有反馈。7月8日开盘当天，朗诗绿色生活一度较发行价上涨120%，最终以44%的涨幅收盘。不过在最近几个交易日，朗诗绿色生活此前显露的大增态势并没有得到延续，甚至在7月9日(收跌13.11%)、7月12日(收跌6.14%)、7月13日(收跌7.9%)，位于物业股跌幅首位。截至7月14日收盘，朗诗绿色生活报3.49港元/股，最新市值13.96亿元，市盈率17.92。

对于朗诗绿色生活近期股价变动，牛晓娟向北京商报记者表示，资本市场对物业企业认可度较高的可以分为两类企业，第一类是以碧桂园服务为代表的规模巨大的头部企业，第二类是以华润万象生活为代表的规模中等、商写等非住宅业态占比较高的物业企业。而朗诗绿色生活则为资本市场对物业行业的想象空间开辟了第三条路径，即绿色概念。

但牛晓娟表示，朗诗绿色生活开盘估价暴涨原因在于绿色概念短暂性热度，目前看，资本市场对其价值评估有热度逐渐散去的趋势。规模是各种概念以及资本市场想象空间的基础，规模没有达到四五千万的门槛值，通常来说难以实现规模经济效应，在管面积过小，会限制资本对于相关新概念的想象空间。

58安居客房产研究院分院院长张波也认同在管面积的确是物企自身发展重要的指标，但中小物业企业要快速扩大在管面积难度不小。收购扩张的难度较大。因此，扩大自身绿色品牌优势，强化非住宅类管理公司的收购将是该公司的重点。

陈霄直言，现阶段朗诗绿色生活整体规模偏小，市值也不算高，市盈率处于行业中位水平，距离典型物企存在不小差距，未来可能面临的发展压力也较大。

就“发展绿色建筑的中长期发展目标”“上市后计划如何开展规模扩张”等问题，北京商报记者向朗诗绿色生活方面发去采访函。截至发稿，对方暂无回应。(北京商报记者卢扬荣蕾)

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